Construção Civil: O cálculo nas rescisões contratuais e na repetição de indébito

A influência dos índices contratuais, a motivação da rescisão e o período do contrato no cálculo judicial

A Lei 13.786/18 inaugurou um novo cenário em face das construtoras e incorporadoras imobiliárias, trazendo um novo formato de cálculo nas rescisões contratuais e evitando inúmeras ações requerendo a repetição de indébito do que antes era considerado uma prática ilegal, como a comissão de corretagem e as despesas de assessoria com o financiamento imobiliário.

A partir da nova legislação, todo contrato de compra e venda passou a estabelecer o índice de correção contido no instrumento como o empregado para a devolução dos valores pagos em eventual rescisão por descumprimento contratual ou inadimplemento, por exemplo.

O que antes era motivo e até incentivo para um grande volume de rescisões e ações buscando declaração de ilegalidade de valores pagos para que houvesse a repetição de indébito, a nova legislação de uma vez só sinalizou e resolveu todas as brechas e conflitos entre o Direito Contratual e Consumerista, em especial à atividade econômica deste segmento da Construção Civil.

Feitas tais considerações, importaremos destacar como são encarados os cálculos de valores pagos por adquirentes por rescisão contratual e ainda, nos casos de repetição de indébito, como se aufere em sede de cálculo judicial.

Nos contratos firmados anteriores a Lei 13.786/18, deve ser empregado o índice de correção monetária do respectivo Tribunal, para ambas situações. Após a vigência da referida lei, deverá ser observado o índice de correção monetária do contrato, empregado após os abatimentos permitidos pela lei e refletivos nos Contratos. A correção sempre será contabilizada do desembolso ou pagamento, de cada parcela em todas as situações, posteriores ou anteriores a nova lei.

Já os juros moratórios, serão em regra, devidos desde a citação, inclusive nas repetições de indébito. Assim estabelece o artigo 405 do Código Civil. Exceção será quanto o adquirente der causa a rescisão contratual, quando por exemplo, inadimplir com as parcelas ou simplesmente requerer a rescisão do contrato por desistência, situação em que o STJ firmou o entendimento que os juros devem ser contatos a partir do transito em julgado.